Est-ce une bonne idée de vendre sa propriété pour financer sa retraite ? Pour beaucoup de retraités, compléter le revenu de pension est nécessaire pour conserver ou atteindre le niveau de vie souhaité. Cet apport complémentaire peut se faire en exerçant une activité professionnelle ou grâce au capital qu’ils auront pu se constituer au préalable. Les propriétaires, eux, ont la possibilité de financer leur retraite par la vente de leur bien immobilier. Mais l’aspect financier n’est pas le seul élément qui intervient dans leur réflexion.
Vendre SON habitation principale pour SE constituer un capital de retraite
Près de 8 retraités sur 10 sont propriétaires de leur habitation principale. En vendant leur bien, ils disposent de la manière la plus efficace de financer leurs vieux jours. Mais la motivation n’est pas que financière. Plusieurs raisons peuvent les inciter à vendre leur maison ou leur appartement. Le cas le plus fréquent est le souhait d’occuper un logement mieux adapté à leurs besoins. Certains d’entre eux veulent s’offrir une retraite dorée à l’étranger. D’autres ne désirent plus être propriétaires. Enfin, un départ en maison de retraite est aussi une raison de se défaire de leur capital immobilier.
Vendre pour acheter une autre habitation
J’ai une assez longue expérience en crédit immobilier et en vente de maisons neuves. Au cours de ma carrière, j’ai rencontré énormément de jeunes seniors (et parfois de moins jeunes). Ils souhaitaient revendre leur maison pour acquérir un bien répondant mieux à leurs besoins.
Les avantages d’acheter une nouvelle habitation sont nombreux. Tout d’abord, la double transaction doit normalement vous laisser un bénéfice. Ce capital sera le bienvenu pour vivre votre retraite le plus confortablement possible. Ensuite, choisir un logement mieux adapté à votre âge est une décision logique. Un appartement ou une maison de plain-pied est plus pratique qu’un logement sur 2 ou 3 niveaux. Et une fois les enfants partis, la maison peut vous sembler trop grande. Pourquoi avoir 4 chambres si vous n’êtes plus qu’en couple, voire seul·e ? Un espace plus réduit est aussi plus facile à rendre cosy, plus apte à être transformé en espace de bien-être. En outre, une habitation plus petite demande moins d’entretien et est plus économique en termes de consommation énergétique.
Parfois, l’objectif est de changer de région. Votre lieu de résidence est forcément lié à celui où vous avez exercé votre activité professionnelle. Arrivé·e à la retraite, vous pourriez fuir la ville en faveur d’une vie au cœur de la nature. Au contraire, vous pourriez quitter la campagne pour aller vivre en milieu urbain. Toutes les facilités socio-économiques y seraient à portée de main. Vous pourriez aussi déménager pour vous rapprocher de vos enfants et petits-enfants. Vous voulez plus de soleil ? L’envie pourrait vous prendre d’abandonner les Hauts-de-France ou le Grand Est pour la région Paca ou l’Aquitaine.
Vendre pour aller vivre à l’étranger
Ça y est, vous avez décidé d’aller vivre votre retraite sous des cieux plus cléments et ne comptez pas revenir ! Dans ce cas, garder votre habitation propre ne se justifie sans doute pas. De plus, vous risquez d’avoir besoin de l’argent de sa vente pour acquérir un bien dans votre nouvelle patrie. Et il ne serait pas raisonnable – et sans doute difficile – de vous lancer dans un crédit logement après 60 ans. Le coût de la vie est très souvent plus avantageux ailleurs. Mais le fruit de la vente vous permettra de vivre très confortablement et de vous octroyer des extras bien agréables.
Vendre pour ne plus être propriétaire
À première vue, il paraît insensé de vendre sa maison pour partir en location lorsque l’on est à la retraite. Cependant, cette opération peut vous procurer quelques avantages. Premièrement, elle vous permet de vous constituer un capital. Certes, il faudra désormais vous acquitter du loyer et accepter les contraintes du statut de locataire. Mais d’un autre côté, vous n’aurez plus les inconvénients de la propriété. Il n’y a plus d’impôt foncier à payer, il n’y a plus de frais d’entretien et de réparation à supporter. En outre, vous serez libre géographiquement. Vous pourrez vous installer et facilement changer de région si vous le décidez.
Cette solution est-elle intéressante pour vous ? Tout dépend de votre situation. Vous devez mettre différents éléments dans la balance. Vous devez tenir compte du fruit de la vente espéré, du futur loyer et de ses charges selon votre nouveau logement. Et, bien entendu, votre âge est déterminant.
Vendre pour aller en maison de retraite
La tendance est de tout mettre en œuvre pour vieillir chez soi. Cependant, Il se peut qu’un jour vous décidiez ou soyez contraint·e d’aller en maison de retraite. En fonction des services proposés, le séjour en EPHAD peut s’avérer très coûteux. La vente de votre bien sera donc peut-être nécessaire pour faire face à ces dépenses. La vente en viager est particulièrement bien adaptée à cette situation.
FINANCER SA RETRAITE AVEC LA VENTE EN VIAGER
Il existe une alternative à l’opération immobilière traditionnelle : la vente en viager. C’est une formule à laquelle on ne pense pas automatiquement. Pourtant, c’est peut-être celle qui vous conviendra le mieux.
Comment ça marche ?
La vente en viager se règle en deux temps. À la signature chez le notaire, l’acheteur paie un montant, appelé bouquet, qui correspond généralement à 30 % du prix (en France). Le solde est payé sous forme d’une rente mensuelle. La durée du contrat peut être indéterminée ou fixe, souvent entre 10 et 20 ans.
On distingue essentiellement 2 types de transaction : le viager occupé et le viager libre.
Dans le premier cas, le vendeur peut continuer à occuper son bien. S’il en garde l’usufruit, il peut, de plus, le mettre en location. Dans le second cas, l’acheteur obtient la pleine propriété du bien. Il peut en disposer comme il l’entend. Quant au vendeur, il doit trouver un autre logement.
Le contrat peut prévoir différentes possibilités lors du décès du vendeur. Soit, la rente cesse d’être versée. Soit, celle-ci est réversible à 100 % ou partiellement au bénéficiaire désigné dans l’acte notarié. Ce bénéficiaire est souvent le conjoint survivant, mais il peut s’agir de toute autre personne.
Le montant de la vente est déterminé en fonction de l’espérance de vie du vendeur. Mais il dépend également des conditions inscrites au contrat : 1 ou plusieurs vendeurs, durée, viager occupé ou libre, etc. Le notaire est le mieux placé pour vous éclairer, de manière objective, sur le cadre légal de cette vente.
Les avantages
En viager libre, la rente est normalement supérieure au loyer perçu si vous mettiez votre bien en location. En viager occupé, vous continuez à profiter de votre bien sans en supporter les charges. Quel que soit le type de vente, votre revenu est garanti et peut être indexé. Vous bénéficiez généralement d’une protection en cas de défaillance de l’acheteur. Après un certain nombre très limité d’échéances non respectées, la vente peut être purement et simplement annulée. C’est donc plus avantageux qu’une location. On sait que déloger un locataire qui ne paie pas son loyer n’est pas une mince affaire.
Les inconvénients
En France (mais pas en Belgique), la rente perçue est taxée comme la pension de retraite. Heureusement, la fiscalité est légère puisqu’elle prévoit un bel abattement progressif selon votre âge à la signature. Il est de 50 % à 50 ans, de 60 % à 60 ans et de 70 % à 70 ans ! Quant au bouquet (montant perçu en une fois à l’acte), il est exonéré s’il s’agit de votre habitation principale.
Si vous occupez votre logement, vous devez supporter les petites réparations et les entretiens courants. La vente en viager reste relativement peu connue. De ce fait, la demande de ce type de transaction est assez faible. L’inconvénient majeur de la vente en viager est que votre bien n’est plus repris dans le patrimoine transmissible à vos héritiers. En revanche, vous pouvez faire une donation du bouquet ou prévoir la réversibilité d’une partie de la rente à la personne de votre choix.
Vous défaire de votre habitation principale, de votre seconde résidence ou de tout autre bien immobilier est normalement une opération lucrative. Mais la décision de vendre doit être prise après mûre réflexion, après avoir analysé les avantages et les inconvénients de la transaction. Vous pourriez aussi peut-être envisager de conserver votre propriété et d’en retirer des revenus locatifs récurrents. C’est une autre façon d’améliorer vos revenus à la retraite.